AB2024 of AB1986?
De keuze is voor altijd.
Erfpacht in Den Haag is op dit moment de meest complexe in Nederland. Het nieuwe stelsel AB2024 kan u honderden euro's per jaar schelen - maar de overstap is definitief en onherroepelijk. Voer uw postcode in voor een gratis indicatie.
AB1986 of AB2024: wat is het verschil?
Beide stelsels zijn eeuwigdurende erfpacht - maar de manier waarop het canonpercentage wordt berekend verschilt fundamenteel. Dat maakt een groot verschil in uw maandlasten, nu én in de toekomst.
- Canonpercentage wordt jaarlijks bepaald op één peilmoment (15 november) - direct afhankelijk van de actuele rente
- Hoge volatiliteit: in 2023 was het 4,0%, in 2024 was het 4,2%, in 2021–2022 slechts 0,9%
- Canon kan elk jaar sterk stijgen of dalen - moeilijk te begroten
- Vanuit AB1986 kunt u altijd nog overstappen naar AB2024
- Canonpercentage is het gemiddelde van de afgelopen 10 jaar - dit dempt pieken en dalen
- Veel stabieler en voorspelbaarder - u weet beter waar u aan toe bent
- In 2026 ruim 1% lager dan AB1986 - dat is direct minder canon per maand
- De overstap is definitief en onherroepelijk - terugkeren naar AB1986 is nooit mogelijk
Wat betekent dit voor uw portemonnee?
Een rekenvoorbeeld voor een typische Haagse erfpachter in 2026 met een WOZ-waarde van €400.000 en een grondquote van 35%.
Rekenvoorbeeld: WOZ €400.000 · Grondquote 35% · Grondwaarde €140.000
Canonpercentage 2026: 3,3%
€140.000 × 3,3% = €4.620 per jaar
⚠️ Bij rente van 4% (zoals in 2024) zou dit oplopen tot €5.600 per jaar.
Canonpercentage 2026: ~2,2%
€140.000 × 2,2% = €3.080 per jaar
✓ Percentage is gedempt door 10-jaarsgemiddelde - minder volatiel.
Dit voorbeeld is indicatief. De werkelijke besparing hangt af van uw grondwaarde, uw AB-variant en toekomstige renteontwikkeling. Laat uw situatie doorrekenen voor een persoonlijk advies.
Uw wijk in Den Haag
De urgentie verschilt per wijk. Controleer hieronder wat er speelt in uw buurt.
Erfpachtrechten in Bezuidenhout zijn begin 2025 afgelopen. De gemeente heeft heruitgifteaanbiedingen gedaan, maar deze lopen vertraging op door onderzoek naar grondwaardebepalingen. De Commissie Van Gool stelde eerder vast dat vergelijkbare taxaties 35–40% lager uitvielen dan het gemeentelijk aanbod. Wacht niet af - laat uw aanbod controleren.
Circa 4.500 contracten in Vogelwijk en Bohemen zijn herzien in 2024–2025. Heeft u een herzieningsbrief ontvangen en heeft u nog niet gereageerd? De AB2024 keuze staat open, maar het canonpercentage verandert jaarlijks. Hoe langer u wacht, hoe meer de vergelijking verschuift.
Ook buiten de actieve heruitgifte-wijken kunt u overstappen naar AB2024. U ontvangt bij de eerste herzieningsperiode een aanbod van de gemeente, maar u kunt ook op elk moment zelf een verzoek indienen. Wij adviseren u over het beste moment op basis van de actuele percentages.
Wanneer kunt u bezwaar maken?
De gemeente heeft niet altijd gelijk. Dit zijn de situaties waarin wij met succes bezwaar hebben gemaakt of aanvechting hebben begeleid.
Canonpercentage AB1986 berekeningsfout
De gemeente berekent het percentage jaarlijks op basis van twee rentebronnen (BNG 20 jaar en hypotheekrente 5 jaar). Fouten in deze berekening komen voor. Wij controleren de formule en de gehanteerde brondata - en maken bezwaar als de berekening niet klopt.
Betalingsuitstelregeling aanvragen
Heeft u een laag inkomen en kunt u de canonverhoging niet betalen? De gemeente heeft een betalingsuitstelregeling voor erfpachters met een bruto gezinsinkomen onder €60.000. Wij helpen u de aanvraag correct in te dienen.
Te hoge grondtaxatie bij heruitgifte
De gemeente hanteert een taxatie-instructie waarbij de grondwaarde wordt gesteld op 55% van de marktwaarde van vergelijkbare onbebouwde grond. De Commissie Van Gool (onafhankelijk onderzoek) stelde vast dat gemeentelijke taxaties structureel te hoog waren. Wij beoordelen uw taxatierapport en starten indien nodig een deskundigenprocedure.
WOZ-waarde of grondquote onjuist
Als de grondwaarde wordt bepaald via de WOZ/grondquote-methode, is de WOZ-waarde een cruciaal onderdeel. Een te hoge WOZ leidt direct tot een te hoge canon. Wij controleren de gehanteerde waarde en combineren dit indien nodig met een WOZ-bezwaar.
AB2024 keuze terugdraaien
Heeft u eenmaal gekozen voor AB2024, dan is dat definitief en onherroepelijk. Terugkeren naar AB1986 is juridisch niet mogelijk. Dit is precies waarom wij altijd adviseren om vóór de overstap onafhankelijk advies te vragen.
Onze diensten voor Haagse erfpachters
Van contractcontrole tot bezwaar en begeleiding bij de AB2024 keuze.
Juridisch-financiële analyse van uw contract. Wij identificeren uw AB-variant, controleren de canonberekening en geven concrete aanbevelingen - inclusief advies over de AB2024 keuze.
Meer info & aanvragenWij begeleiden het proces van bezwaar tot resultaat. Professioneel, juridisch onderbouwd bezwaarschrift op maat - voor te hoge taxatie, onjuist percentage of procedurele fouten.
Meer info & aanvragenAfkopen of canon blijven betalen? Wij berekenen exact wat elke optie u kost - inclusief break-even, fiscaal effect en scenario's op 10, 20 en 30 jaar.
Meer info & aanvragenVragen over erfpacht in Den Haag
Wat is het verschil tussen AB1986 en AB2024?
Kan ik altijd overstappen naar AB2024?
Is de keuze voor AB2024 echt definitief?
Ik woon in Bezuidenhout en heb een heruitgifteaanbod ontvangen. Wat moet ik doen?
Wat kost het om mijn erfpacht in Den Haag te laten controleren?
Ik heb te veel canon betaald. Kan ik dat terugkrijgen?
Maak de juiste keuze voor uw erfpacht in Den Haag.
De AB2024 keuze is onomkeerbaar. Laat ons uw situatie doorrekenen vóórdat u tekent - Ontdek wat u kunt besparen of direct een contractcontrole voor €79.